不動産担保ローンに関して読者の方から寄せられがちな「よくある質問」と、それにまつわる誤解についてQ&A形式でまとめます。
Q1. 自宅を担保にしても、家に住み続けられますか？
A: はい、ローン返済中も基本的に自宅に住み続けることができます。
不動産担保ローンで担保提供しても、所有権はあなたのままですし、生活は何ら変わりません。
ただし返済が滞り競売などになれば退去を迫られる事態になります。
つまり、きちんと返済している限り自宅を失うことはなく、今まで通り居住可能です。
安心して住み続けて大丈夫です。
Q2. 返済を滞納するとすぐ競売になりますか？
A: すぐに競売、ということは通常ありません。
まず延滞すると金融機関から督促が来て、一定期間の猶予が与えられます。
期限の利益を喪失する猶予期間（例えば2～3ヶ月延滞）を過ぎると、一括返済請求がなされます。
それでも応じられない場合、金融機関は保証会社があれば代位弁済を求め、保証会社に債権が移ります（銀行ローンの場合）。
保証会社や金融機関はなおも返済がなければ、競売手続きの準備に入ります。
ただ、すぐ競売申し立てというより任意売却を促されるケースも多いです。
任意売却なら市場でなるべく高く売って返済に充てることができ、借主にもメリットがあるからです。
競売は最終手段で、実際手続き開始から落札・立ち退きまでさらに数ヶ月～1年かかります。
要は、よほど長期に延滞しない限り突然競売で追い出されることはありません。
Q3. 「ブラックリスト（信用情報に傷）」でも借りられますか？
A: 一般的に、信用情報に問題（長期延滞や債務整理の履歴）がある場合、銀行からの借入はかなり難しいです。
しかしノンバンク系では担保重視で融資してくれるケースがあります。
実際、「自己破産経験者でも不動産担保なら借りられた」という事例も耳にします。
ただし、ブラックであること自体が金融事故の再発リスクを示すため、金利が高めになったり、評価額に対する融資割合を低くされたり条件は厳しめかもしれません。
また、借りたお金を使ってギャンブルや投機をするなどの用途だと、仮に破産しても免責許可が下りにくい（借金帳消しが認められない）ことがあります。
必ず正規の登録業者から借りるようにしましょう。
Q4. 年金生活者や無職でも借りられますか？
A: 可能な場合があります。
銀行は基本的に安定収入を求めるので、年金のみや無職（無収入）の方は厳しいです。
しかし、担保価値が十分高く借入額も小さいなど条件次第で貸してくれる金融機関も存在します。
「収入が少なくても担保さえ良ければOK」と謳うノンバンクもあります。
特に高齢の方が自宅を担保に生活費借入する場合、リバースモーゲージを案内されるケースもあります（こちらは死亡時一括返済型）。
無職の場合でも、例えば近々就職が決まっているとか、共同借入人を立てるとか、代わりに返済源が確保できる形を示せればチャンスはあります。
Q5. 他人（親族）の不動産を勝手に担保にできますか？
A: いいえ、できません。
親や配偶者名義の不動産などを無断で担保に入れることは契約上不可能です。
担保提供者は所有者本人でなければなりませんし、もし家族の不動産を使うならその家族が契約に参加し物上保証人となる必要があります。
中には「親が亡くなって名義変更が済んでない土地を使いたい」というケースもありますが、この場合も相続手続きを完了して自分名義にしてからでないと担保提供できません。
勝手にというのは論外ですが、所有者の協力があれば担保可能になることもあります。
Q6. 現在住宅ローン返済中だが、不動産担保ローンを追加で借りられる？
A: ケースによります。
自宅に住宅ローンの抵当権がついている場合、その銀行が同意しない限り新たな抵当権設定は難しいです。
ただ、住宅ローン残高が少なくなっていて担保余力があれば、別の金融機関が第二抵当で融資するケースもゼロではありません。
また、既存の住宅ローンを借り換えて、一緒に追加融資を受けるという方法もあります。
このように借り換え＋追加融資は可能です。
ただ住宅ローン減税などの適用を受けている場合は借り換えでそれが失われる可能性もあるので、総合的に判断が必要です。
Q7. 不動産担保ローンは闇金融っぽくて怖いイメージがある…
A: かつては高金利の悪徳業者による被害もありましたが、現在は法整備も進み、正規業者から借りる限り安全です。
上場企業グループの会社や、大手消費者金融系、銀行子会社などが多数参入しており、適正な金利（上限年15%以内）で営業しています。
もちろん、中には違法業者も存在するので注意は必要です。
まともな会社なら契約内容も明確で、トラブルにならないよう配慮されています。
むしろトラブルになるケースは、借り手の返済計画が甘かった場合が多いです。
「借りたけど返せなくなって家を失った」という話が独り歩きして怖い印象を与えますが、それは返済不能に陥った結果であって、ローンそのものが特殊詐欺だったわけではありません。
Q8. 審査に通るコツはありますか？
A: 特別な「裏技」はありませんが、正確かつ迅速に情報提供することが重要です。
申込書の記載に偽りが無いよう正直に書き、必要書類も揃えて早めに提出する。
物件資料もこちらから積極的に提供（登記簿や図面など）すると評価作業がスムーズです。
要は「この人に貸しても大丈夫そうだ」と思ってもらうことです。
返済計画についても、自身の考えを説明できると良いでしょう。
「この融資を受けたら売上が上がる見込みがある」「半年後に○○の収入で繰上返済する予定」等、具体性があると担当者も安心します。
逆にNGなのは、聞かれたことに嘘をつくこと（信用情報や他の担保提供状況などはバレます）や、遅延して書類を出さないことです。
Q9. どのくらいの期間で借りられますか？
A: 平均的には申し込みから3～4週間程度で融資実行となることが多いです。
銀行だと1ヶ月超、ノンバンクなら2～3週間くらいが目安でしょう。
急げば1週間程度で実行する例もありますが、それは書類が早く揃ったり、物件評価がすぐ終わった場合などです。
一般には、不動産担保ローンで即日融資はまず不可能です。
どうしても急ぎなら、事前に必要書類をかき集めておいて同時並行で手続きするなど、できる準備をするしかありません。
担当者と密に連絡を取り、スケジュール調整することが大切です。
余裕を持って動き始めるに越したことはありません。
Q10. リバースモーゲージとの違いは何ですか？
A: リバースモーゲージは、高齢者が自宅を担保に毎月生活資金を取り崩すローンで、亡くなった後に自宅売却で一括返済する仕組みです。
一方、不動産担保ローンは年齢問わず一括で融資を受け、毎月返済していく通常のローンです。
最終的に家を売って精算する点では担保ローンと似ていますが、生前に元金返済が不要という点が大きく異なります。
リバースモーゲージは基本的に人生終盤の自宅処分前提の福祉的ローンと考えると良いでしょう。
両者を比較すると、リバースモーゲージは毎月の支出負担が無いメリットがありますが、総支給額は評価額の半分程度と少なめです。
一方、不動産担保ローンは大きな額を一度に活用できますが返済義務があります。
以上、よくある質問とその回答でしたが、皆様の疑問は解消されたでしょうか。
最後に強調したいのは、不動産担保ローンは正しく使えば強力な資金調達手段であるということです。
しかし一方で、誤解や無知のまま利用すると大きな代償を払う可能性もあります。
本記事を通じて基礎知識を身につけていただき、ぜひ冷静かつ前向きにご自身の資金計画に役立ててください。
必要に応じて専門家（ファイナンシャルプランナーや弁護士、不動産業者）にも相談しつつ、賢い選択をしましょう。